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ainsi qu’aux particuliers et aux entreprises.

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La rencontre sécurisée

Le nu-propriétaire

Il veut réaliser un investissement patrimonial.

La SCPI

Une société civile de placement immobilier permet de détenir la propriété de biens immobiliers destinés à la location.

L’usufruitier

Il veut réaliser un investissement financier.

Nous confrontons les recherches en démembrement temporaire, en usufruit et en nue-propriété, de parts de SCPI.

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Les avantages du démembrement

En usufruit
Effet de levier financier lié au démembrement
Valorisation efficace de la trésorerie structurelle de l’entreprise
Avantage fiscal lié à l’amortissement de l’investissement (pour société à l’IS)
Opération financière
En nue-propriété
Effet de levier financier lié au démembrement
Création de revenus complémentaires futurs
Fiscalité avantageuse (ISF et plus-value)
Opération patrimoniale

Les contraintes sont limitées


  • En usufruit

    Aliénation du capital en contrepartie de la perception de la totalité des loyers versés par les SCPI pendant la durée du démembrement

  • En nue-propriété

    Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement en contrepartie de la pleine propriété des parts de SCPI à l’issue du démembrement

Avant le terme du démembrement, la vente éventuelle des parts de SCPI ne peut se faire sans l’accord des deux parties, elle est donc difficilement réalisable

Des contrôles forts et des risques faibles

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est chargée de contrôler les SCPI et d’agréer la société de gestion. Elle contrôle notamment les opérations effectuées sur les parts de SCPI ainsi que la fiabilité des documents transmis au public. L’AMF concourt ainsi à faire de la SCPI un placement dans lequel l’épargnant peut investir de manière sécurisée.

Ususphère vous garantit une mise en relation
sûre et équitable

Nous confrontons les recherches en démembrement temporaire (en usufruit et en nue-propriété) de parts de SCPI et facilitons la rencontre des différents investisseurs pour leur permettre de réaliser un placement performant, sécurisé et fiable.

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Avantages de l’investissement en usufruit

Effet de levier financier lié au démembrement
Valorisation efficace de la trésorerie structurelle de l’entreprise
Avantage fiscal lié à l’amortissement de l’investissement (pour société à l’IS)
Opération financière

Les contraintes sont limitées


  • Aliénation du capital en contrepartie de la perception de la totalité des loyers versés par les SCPI pendant la durée du démembrement.

  • Avant le terme du démembrement, la vente éventuelle des parts de SCPI ne peut se faire sans l’accord des deux parties, elle est donc difficilement réalisable.

Des contrôles forts et des risques faibles

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est chargée de contrôler les SCPI et d’agréer la société de gestion. Elle contrôle notamment les opérations effectuées sur les parts de SCPI ainsi que la fiabilité des documents transmis au public. L’AMF concourt ainsi à faire de la SCPI un placement dans lequel l’épargnant peut investir de manière sécurisée.

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Les avantages du démembrement

Effet de levier financier lié au démembrement
Les parts sont acquises pour une valeur inférieure à leur valeur en pleine-propriété, et seront, s’il souhaite les revendre une fois la période de démembrement temporaire terminée, négociées pour leur valeur en pleine propriété à ce moment-là
A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire (ou ses héritiers) percevra la totalité des revenus de la pleine propriété des parts, et ce aussi longtemps qu’il les conservera.
Fiscalité avantageuse
La nue-propriété n’est pas assujettie à l’ISF
La plus-value fiscale (en cas de revente des parts à l’issue du démembrement) est calculée sur les valeurs en pleine propriété à l’acquisition comme à la revente (et non pas sur la valeur en nue-propriété à l’acquisition)

Les avantages du démembrement

Intérêts patrimoniaux
Sortie possible en capital et/ou en revenus
Transmission des parts de SCPI à ses héritiers (en pleine ou en nue-propriété)
Donation possible des parts de SCPI (en pleine ou en nue-propriété)
Niveau des revenus locatifs futurs connu à la souscription (sauf baisse des loyers)
Les parts de SCPI continuent à se valoriser après la période de démembrement

Les contraintes sont limitées


  • Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement en contrepartie de la pleine propriété des parts de SCPI à l’issue du démembrement

  • Avant le terme du démembrement, la vente éventuelle des parts de SCPI ne peut se faire sans l’accord des deux parties, elle est donc difficilement réalisable

Des contrôles forts et des risques faibles

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est chargée de contrôler les SCPI et d’agréer la société de gestion. Elle contrôle notamment les opérations effectuées sur les parts de SCPI ainsi que la fiabilité des documents transmis au public. L’AMF concourt ainsi à faire de la SCPI un placement dans lequel l’épargnant peut investir de manière sécurisée.

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sûre et équitable

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Ususphère propose une solution clé en main qui repose sur plusieurs critères

La mise en relation entre nus-propriétaires et usufruitiers et la gestion complète du démembrement temporaire.

Une sélection des « meilleures » SCPI
du marché.
 x

Une clé de répartition usufruit / nue-propriété fixe pour faciliter les confrontations et recherches de contreparties.

Le démembrement temporaire.

Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété, c’est-à-dire à répartir les droits entre deux personnes : le nu-propriétaire qui peut disposer du bien, et l’usufruitier qui conserve le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits.

Un démembrement est toujours limité dans le temps. Il peut-être viager, comme dans le cas de successions ou de donations démembrées ou être temporaire, il s’éteindra à la perte des droits de l’usufruitier selon une date prédéterminée contractuellement.

Pendant la durée du démembrement temporaire, l’usufruitier va percevoir la totalité des loyers tandis que le nu-propriétaire ne percevra rien. Au terme du démembrement, l’usufruitier perdra ses droits tandis que le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire.

Cette technique juridique est avantageuse dans le cadre d’une stratégie patrimoniale et financière : L’usufruitier bénéficie de la totalité des revenus de la SCPI pendant la période de démembrement, alors qu’il n’a financé qu’une part de la pleine propriété. Le taux de rendement annuel est ainsi élevé avec un risque maîtrisé.
Le nu-propriétaire acquiert les parts pour une valeur décotée et détient au terme du démembrement les parts à leur valeur en pleine-propriété. La nue-propriété n’est pas un actif et échappe à l’ISF.

A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, pourra alors percevoir les loyers de ses SCPI aussi longtemps qu’il le désire ou vendre ses parts quand il le souhaite.

Nous proposons des démembrements allant de 5 à 12 ans, en années pleines uniquement.
Le démembrement est régi par les articles 582 à 636 du Code Civil.

La sélection des SCPI

Le premier critère de sélection des SCPI est le taux de rendement affiché.

D’autres paramètres sont à prendre en compte pour s’assurer de la pérennité des revenus distribués et de la préservation de la valeur de la part, tels que la taille et l’ancienneté de la SCPI, le taux d’occupation et le report à nouveau.

Dans un souci de diversification, nous avons aussi sélectionné des SCPI plus récentes disposant d’un patrimoine de qualité, répondant aux nouvelles normes environnementales et énergétiques, et leur permettant d’afficher un rendement élevé.

Sur la base de ces différents critères, les SCPI retenues sont les suivantes :

  • EFIMMO
  • IMMORENTE
  • MULTIMMOBILIER 2
  • INTERPIERRE FRANCE
  • PIERRE PRIVILEGE
  • PFO2
  • LFP OPPORTUNITES IMMO
  • CRISTAL RENTE
  • NOVAPIERRE ALLEMAGNE

Une clé de répartition équitable

Le succès d’un démembrement temporaire repose sur la clé de répartition qui fixe la valeur d’acquisition des parts de SCPI. Les avantages qu’en retirent l’usufruitier et le nu-propriétaire dépendent du rendement de l’opération. Une clé trop favorable à l’un ou l’autre dissuade les investissements et ralentit la recherche de contrepartie.

Ususphère détermine pour vous la bonne répartition et favorise l’émergence d’offres pouvant très vite concrétiser un investissement.

Un rendement attractif !

Notre objectif est un Taux de Rendement Interne (TRI)
de 4 à 5% pour le nu-propriétaire et jusqu’à 7%
pour les opérations en usufruit.

Le succès de l’opération repose sur la clé de répartition qui fixe la valeur d’acquisition des parts de SCPI. Ususphere détermine pour vous une répartition équitable et favorise l’émergence d’offres pouvant très vite concrétiser un investissement.

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Clé de répartition souhaitée (années)

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Votre simulation

Hypothèses retenues :
Nue propriété : Valorisation de la part à 1% l'an, frais de souscription (10%) déduits / Rentabilité locatives des parts 5,20% par an (sans valorisation des loyers) / Calculs réalisés hors IR et sans revente des parts / Le TRI tient compte des contributions sociales sur les loyers.
Usufruit : Rentabilité locative des parts 5,20% par an (sans valorisation des loyers) / TRI net d’IS (33%).
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Intéressant n’est ce pas ?

Alors n’hésitez pas, contactez nous via votre profil
pour trouver la contrepartie qu’il vous faut.

Des CGPI, des experts-comptables pour leurs clients,
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Pour nous joindre

Antoine HEBERT
03 88 22 05 53
ahebert(at)ususphere.com

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