Blogusphère

I mustache you a question

ET SI NOUS AVIONS LA SOLUTION POUR VOTRE RETRAITE ?

25 novembre 2015 / Auteur : Antoine Hebert / Catégorie : , , , , ,

Vous souhaitez consulter la version complète de ce dossier (pdf) ?

Dans le dernier dossier que nous avons mis à votre disposition sont établis tous les critères auxquels un produit retraite doit satisfaire pour être efficace et vous assurer des revenus complémentaires confortables lors de votre départ en retraite. Apparemment, aucun placement financier ne s’y prête adéquatement et les français aspirent à trouver un produit retraite plus adapté que ceux actuellement sur le marché dans le but d’accroître leur épargne en ce sens, pour ceux qui préparent déjà leur retraite, ou en vue de débuter une stratégie retraite, pour ceux qui n’ont pas encore pris leurs dispositions.

En ce qui nous concerne, nous souhaitons vous faire part de la solution que nous préconisons depuis déjà plus de 8 ans à nos clients : La nue-propriété temporaire en parts de SCPI

Sans doute ce terme est-il obscur pour vous. C’est pourquoi, avant de vous présenter les raisons pour lesquelles nous considérons que cette solution patrimoniale répond parfaitement aux exigences d’un produit retraite, nous allons l’éclaircir pour vous.

Qu’est-ce que le démembrement temporaire de propriété ?

Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété, c’est-à-dire à répartir les droits entre deux personnes :

  • Le nu-propriétaire qui dispose du bien (propriétaire des murs)
  • L’usufruitier qui jouit du bien et en perçoit les fruits (y habite ou touche les loyers)

Lorsqu’un bien est démembré, il l’est toujours pour une durée limitée. Par exemple, dans le cas d’une succession ou d’une donation, on dit que le démembrement est viager. En revanche, lorsque le démembrement est dit temporaire, et ce sera le cas pour nous, cela veut dire qu’il s’éteindra à une date définie contractuellement par le nu-propriétaire et l’usufruitier lors de la signature du contrat (en général, le démembrement temporaire se fait sur une durée comprise entre 5 et 12 ans).

A cette date-là, lors de l’extinction du démembrement, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire du bien, ce qui veut dire qu’en plus d’en être le propriétaire, il en percevra désormais les revenus ou en obtiendra la jouissance, droit détenu par l’usufruitier pendant la durée du démembrement.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier dont l’objectif est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Pour ce faire, elle collecte de l’argent auprès d’investisseurs, particuliers ou entreprises. En échange, les investisseurs, dits « associés », seront propriétaires d’un nombre de parts défini par le montant de leur investissement. Avec l’argent collecté, la SCPI acquiert des biens, puis redistribue les loyers ou les avantages fiscaux (selon qu’il s’agisse de SCPI de rendement ou de SCPI de défiscalisation) aux associés.

En quoi consiste la solution que nous vous proposons ?

L’investissement en démembrement temporaire en parts de SCPI permet au nu-propriétaire et à l’usufruitier d’acquérir des parts de la SCPI, et donc une partie des murs des biens locatifs dans lesquels la SCPI a investi. Le démembrement de propriété permet aux deux parties d’acheter des parts de la SCPI avec une décote, puisque se partageant le coût. Cette décote se fait selon des clés de répartition déterminées sur la base d’un calcul économique et en fonction de la durée de démembrement que les parties auront choisie.

Par exemple, si le montant de l’investissement est de 100 000 €, et que le nu-propriétaire et l’usufruitier se sont entendus sur une période de démembrement de 10 ans, le nu-propriétaire s’acquittera de 65,05 % du prix de vente des parts, soit 65 050 €, et l’usufruitier paiera le solde, soit 34 950 € (34,95 %).

Pendant la durée du démembrement, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers de la SCPI. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne touche rien. A l’extinction du démembrement, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire de l’intégralité des parts de SCPI et en reçoit dès lors les revenus.

 

Le nu-propriétaire est généralement un contribuable en activité, imposé sur les revenus et/ou le patrimoine, n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats mais cherchant à valoriser efficacement un capital ou une épargne, par exemple dans le but de se préparer des revenus complémentaires pour sa retraite (il pourra alors faire coïncider la durée du démembrement temporaire avec l’année supposée de son départ en retraite).

 

Voyons maintenant en quoi la nue-propriété temporaire en parts de SCPI satisfait aux critères d’un produit d’épargne retraite idéal.

 

Le placement doit correspondre à un actif réel et tangible.

  • Les SCPI investissent dans des biens immobiliers réels et tangibles.
  • Il existe différents types de SCPI, mais pour la préparation de la retraite, nous retenons les SCPI de rendement qui investissent dans un patrimoine immobilier composé principalement d’immeubles de bureaux, de murs de commerces et d’entrepôts.
  • L’immobilier professionnel, de par la durée des baux commerciaux, assure sécurité de placement et revenus réguliers.


Le placement ne doit pas être constitué de dette.

Les SCPI réalisent des acquisitions immobilières en ne faisant que rarement appel au crédit.

 

Le placement doit engendrer un rendement net après fiscalité supérieur à l’inflation.

  • Placement proposant un taux de rendement compris entre 5 et 8 %.
  • Inflation inférieure à 2,1 % sur les dix dernières années [1]
  • Le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’IR durant la période de démembrement, ni à l’ISF.

→ L’investissement en en parts de SCPI est très intéressant, et beaucoup plus attractif qu’un placement bancaire traditionnel.

 

Le placement doit être liquide et disponible.

  • Plus liquide que l’immobilier traditionnel dont la vente peut durer plusieurs mois.
  • Liquidité des SCPI assurée par un marché secondaire.
  • Argent disponible au bout d’un mois environ actuellement.

 

Le placement ne doit pas souffrir de difficulté à la revente.

  • SCPI à capital variable : rachat des parts prévu par la SCPI à un prix fixé à l’avance.
  • SCPI à capital fixe : rachat des parts organisé sur un marché secondaire (entre acheteurs et vendeurs de parts).

 

Le placement ne doit pas être complexe.

Placements complexes = produits dérivés et actions particulières uniquement.

 

Le placement doit réduire au maximum le risque de perte en capital.

  • Le risque zéro de perte en capital n’existe pas : la valeur des parts de SCPI (ou leurs loyers) est corrélée avec le marché de l’immobilier et peut donc diminuer.
  • Mais un placement immobilier aura toujours de la valeur, même en temps de crise.
  • De plus, le marché des SCPI est fortement réglementé et contrôlé.
  • A titre d’exemple chiffré, sur un démembrement temporaire de 12 ans, il faudrait que la valeur des parts de SCPI chute de 32 % pour que la rentabilité de l’investissement en nue-propriété soit nulle.

 

Le placement doit présenter un couple risque-rendement intéressant.

  • Rendement compris entre 5 % et 8 %.
  • Revalorisation des parts de SCPI chaque année.
  • Risque en capital limité (voir point ci-dessus).
  • Investissement en SCPI plus sécuritaire qu’un placement en Bourse (secteur moins volatil).

→ Couple risque-rendement très intéressant : risque modéré avec un rendement plus qu’acceptable.

 

—–

Si l’on reprend l’exemple d’un investissement de 100 000 € pour un démembrement temporaire fixé à 10 ans, au terme de ce démembrement le nu-propriétaire récupérera :

  • Valeur en parts du montant qu’il a investi initialement = 65 050 €
  • + Valeur en parts du montant investi par l’usufruitier = 34 950 €
  • Soit 100 000 € – 10 % de frais = 90 000 €
  • Revalorisation des parts sur 10 ans = 99 416 €
  • Soit une plus-value de 34 366 € (99 416 € – 65 050 €)

—–

Le placement ne doit pas être souscrit pour des raisons fiscales uniquement.

L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI doit se concevoir sur le long terme et s’inscrire dans l’objectif patrimonial de se verser des revenus complémentaires à votre départ en retraite.

—–

L’acquisition de parts de SCPI doit nécessairement se concevoir sur le long terme. L’appréciation éventuelle du prix de part sur une année a une signification relative. L’analyse de cette évolution doit être réalisée en prenant en considération : les frais à la souscription de parts, en rapport avec la nature immobilière de l’investissement. Ces frais à l’entrée n’ont pas la même importance relative pour un associé ayant investi de longue date et un autre ayant réalisé une souscription plus récente ; le fonctionnement du capital, fixe ou variable, qui conditionne la formation du prix vendeur. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque acquéreur, et est susceptible d’être modifié ultérieurement par le législateur. Les avantages fiscaux ne doivent pas la seule motivation de votre investissement. Votre conseiller en gestion de Patrimoine est à votre disposition pour vous conseiller les placements qui correspondent le mieux à vos objectifs et votre situation. L’investissement en parts de SCPI présente un risque en capital. L’objectif de rendement n’est pas garanti. Les performances passées ne présagent pas des performances à venir.

Quels sont concrètement les avantages et les contraintes de l’investissement en nue-propriété temporaire de parts de SCPI ?

POINTS FORTS Nue-propriété

  • Effet de levier : achat des parts avec une décote, puis détention de la valeur des parts en pleine propriété à l’issue du démembrement
  • Absence de revenus pendant le démembrement (logiquement pendant la période d’activité) donc pas d’IR
  • Perception de revenus lorsque détention de la pleine propriété (idéalement au départ à la retraite) à revenus complémentaires
  • Fiscalité avantageuse : non imposable à l’ISF
  • Revalorisation annuelle des parts
  • Immobilier à construction d’un patrimoine
  • Sortie possible en capital et/ou en revenus
  • Transmission des parts de SCPI aux héritiers
  • Donation possible des parts de SCPI

 POINTS FORTS SCPI

  • Prise en charge de la gestion locative
  • Accessibilité à de l’immobilier avec des mises de fonds faibles
  • Perception de revenus réguliers grâce à l’étalement des échéanciers des baux
  • Stabilité des locataires et donc maîtrise de la vacance locative
  • Mutualisation des risques locatifs permise par la diversification géographique et typologique des locaux
  • Rendement locatif attractif
  • Cadres légal et réglementaire rigoureux
  • Transparence de l’information

 

LIMITES Nue Propriété

  • Pas de perception de revenus pendant la durée du démembrement
  • Investissement sur du long terme
  • Avant le terme du démembrement, la vente des parts ne peut se faire sans l’accord des deux parties

 

Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos éventuelles questions, vous aider à construire votre stratégie retraite, ou tout simplement pour discuter du sujet avec vous.

 

Vous souhaitez consulter un exemple comparatif  ou consulter les dossiers sur la retraite ?

Vous souhaitez consulter le dossier de presse (pdf) ?

[1] Source : http://france-inflation.com/

 


Des CGPI, des experts-comptables pour leurs clients,
des particuliers et des entreprises font déjà confiance à Ususphère.

Pour nous joindre

Antoine HEBERT
03 88 22 05 53
ahebert(at)ususphere.com

ViadeoLinkedin

Vous pouvez passer nous voir

8, boulevard d'Anvers
67000 STRASBOURG

Google maps

REGARDEZ CE SITE
EN MODE PAYSAGE,
C'EST PLUS PRATIQUE.